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原告凌某某、戴某某诉被告某金融机构房屋租赁合同纠纷一案
——房屋拆迁的日期以拆迁公告发布的日期为准还是以实际拆迁的日期为准?
作者:郭莲莲  发布时间:2017-05-19 09:12:46 打印 字号: | |
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  案情介绍:2013年12月18日,凌某某、戴某某与某金融机构签订了一份房屋租赁合同。合同约定,凌某某、戴某某将位于五河县青年路与淮河路交汇处西南角一层门面房出租给某金融机构,期限五年,年租金90万元,每季度支付一次,如遇拆迁等因素导致租赁关系无法继续时,租金支付到正式搬迁为止。2014年4月2日,双方又签订了一份补充合同,约定在两年之内,即2015年12月10 日之前,如遇到五河县人民政府针对旧城拆迁改造,导致无法正常对外营业,出租方将不向承租方收取任何房屋租赁费用;如2015年12月10该处房屋未拆迁,则出租方需在2015年12月20日之前将未付的两年房屋租赁费用一次性支付给出租方。2014年9月2日,五河县人民政府发布五政征【2014】1号房屋征收决定,对青年圩广场西侧及周边区域范围内国有土地上房屋进行征收,本案租赁房屋包含在征收范围内。某金融机构于2015年12月2日从租赁房屋处全部搬迁完毕。2015年12月22日凌某某、戴某某向本院提起诉讼,要求被告支付两年租金180万元,同时向本院提交证据保全申请,请求法院对于租赁房屋没有被实际拆迁的证据予以保全,经本院实地核查,该租赁房屋至今未实际拆迁。

   审理过程:庭审中凌某某、戴某某提供了身份证、结婚证、房屋产权证、房屋租赁合同及补充协议等证据证明其权利主张。

   某金融机构提出抗辩理由:双方签订的房屋租赁合同第一条明确约定在两年内,即2015年12月10日前如遇到五河县人民政府对旧城改造,导致租赁的房屋无法正常经营的,凌某某、戴某某不收取任何费用。2014年9月2日,五河县人民政府发布五政征【2014】1号房屋征收决定,要求对五河县青年圩广场西侧及周边区域范围内国有土地上房屋进行拆迁,包括涉案房屋。2015年12月2日我行从该处搬迁。五河县人民政府的征收决定表明,涉案房屋2014年9月2日被拆迁,也符合合同约定的2015年12月10日前该处房屋拆迁,则不需要支付房租的情况,所以我行不应支付房屋租金。综上请求依法驳回凌某某、戴某某的诉讼请求。

   裁判结果:一审法院判决:被告支付原告戴某某、凌某某房屋租赁费1800000元,于本判决生效后十日内付清。

  被告不服,向蚌埠市中级人民法院上诉,二审判决:驳回上诉,维持原判。

   裁判理由:双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充合同系双方的真实意思表示,且内容不违反法律的强制性规定,是合法有效的,因此对于该合同及补充合同的效力本院依法予以认定。对于房屋租赁补充合同与房屋租赁合同约定不一致的事项,视为双方当事人以房屋租赁补充合同的形式对原房屋租赁合同作出补充和变更,对于补充合同未涉及的事项,以原租赁合同约定的为准。该房屋租赁合同及补充合同合法有效,当事人应当遵循诚实信用原则,按照合同的约定全面履行自己的义务。本案主要的争议焦点是房屋拆迁的日期以拆迁公告的日期为准还是以实际拆迁的日期为准。

   拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物的法律行为。五河县人民政府于2014年9月2日发布了征收决定公告,本案中的租赁房屋属于政府公告中的征收范围,而该房屋在实体存在意义上并没有被拆除。2014年4月2日双方签订的房屋租赁补充合同明确了关于房屋拆迁日期与租金的支付之间的直接关系,即补充合同第一条“在两年之内,即2015年12月10日之前,如遇到五河县人民政府针对旧城拆迁改造,导致承租方租赁的“五河县青年路与淮河路交汇处西南角一层门面房”(房屋面积425.54平方米,门牌号为五河县青年路51号门面)无法正常对外营业,出租方将不向承租方收取任何房屋租赁费用;如2015年12月10日前该处房屋未拆迁,则承租方需在2015年12月20日之前将未付的两年房屋租赁费用一次性支付给出租方”,故双方对于补偿合同上拆迁的含义及计算日期产生了争议。凌某某、戴某某认为拆迁应该是实体存在意义上的拆迁,是对房屋的实际拆除;某金融机构认为拆迁即是五河县人民政府发布征收公告,拆迁日期也应以公告发布之日为准。

   虽然五河县人民政府于2014年9月2日发布了征收公告,但这只是向社会公众告知征收决定,并没有立即对征收范围内的房屋予以实体拆除,公告发布后、实际拆迁前,并不影响房屋的实际使用价值。而且从社会公众的一般认知水平和文义理解角度看,拆迁是指对拆迁范围内土地上原有建筑物或其他必须拆除物进行拆除,而并非仅仅发布拆迁公告,拆迁日期也应该自实际拆除开始计算。因此对于本案中,被告抗辩称拆迁日期为五河县人民政府发布征收决定的日期,该抗辩理由本院不予采纳,本院依法认定该补充合同上约定的拆迁,其日期应该以实际拆除房屋的日期为准。

   分歧意见:该案还有另外一种意见,即为:房屋拆迁应以政府发布拆迁公告日期起算。政府发布征收公告后,已经向社会告知涉案地块即将被征收拆迁,虽然地上附着物没有立即被拆除,但是已经给社会公众一个心理准备。虽然房屋没有从实体存在上被拆除,其实际的最基本的使用价值即遮风挡雨的功能还在,但是涉案房屋为租赁房屋,系营业用房,主要注重其社会价值。当政府发布征收公告后,该房屋的租赁价值必然减小,不符合合同签订时的租赁价值,此时与承租人租赁房屋时的预期价值相差甚大,因此拆迁公告日期应视为补充合同上的约定的拆迁日期。

   法官点评:本案发生于城市的征收拆迁大建设进程中,在涉及到相应的案件中,比较具有典型性。本案的补充合同是一个附履行条件的合同,合同中约定的条件成就时即涉案房屋在2015年12月10日之前被拆迁,本案合同约定的履行内容便不再履行,当约定的条件不成就时即涉案房屋在2015年12月10日之前没有被拆迁,本案合同约定的履行内容应如约履行。本案争议的焦点在于,政府于2014年9月2日发布了征收公告,向公众告知涉案地块被政府征收,即将要拆迁,政府的发布公告行为是否为本案补充合同中约定的附履行条件的成就呢?

 

   当事人双方对于拆迁日期的准据存在很大分歧,法律上也并没有对拆迁作出明确的界定,需要法官行使自由裁量权对此予以界定。本案的关键点在于对补充合同中的拆迁作何种解释。拆迁是指对拆迁范围内土地上原有建筑物或其他必须拆除物进行拆除。从文义理解上看,拆迁是对土地上的附着物进行拆除的行为,该行为发生了以后,才会出现拆迁的后果。而从社会学解释的角度看,拆迁公告发出以后,就对社会告知该地块即将拆迁,随之该地块在租赁、买卖等方面会发生价值变化,拆迁公告发出后,就产生了拆迁的社会评价和影响。进而述之,本案应优先适用文义理解还是优先适用社会学理解。

 

   在民法解释学上有一条规则,解释法律必须由文义解释入手。无论谁,无论解释什么法律,都必须先采用文义解释方法。民法解释学上强调,解释法律,应当尊重法律条文的文义,不应脱离法律条文的文义任意解释。文义解释,是法官裁判案件中最常用的解释方法,任何一个法官,裁判任何一个案件,首先都必须采用文义解释方法。既然解释法律都首选文义解释,按照类推原则或者按照民法上的“举重以明轻,举轻以明重”的思想,那么在解释当事人之间签订的合同时,也应该首先以文义解释的方法来解释合同。

   因此在本案中,可以通过文义解释的方法来界定拆迁,就不需要再用社会学解释方法来界定。从文义解释角度看,拆迁就是对土地上附着物的拆除,是一种行为,该行为没有发生,拆迁的法律后果也就没有发生。从体系解释角度看,我国的《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”,该条认可事实行为产生物权变动的法律行为,从体系的一致性上印证了拆迁是事实行为,故本案宜采用文义解释。
责任编辑:陶成

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